ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ วางแผนดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

การเงินเรื่องบู๋ๆ โดยตระหนัก นิติวงศ์ FChFP, CFP®

ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ วางแผนดีมีชัยไปกว่าครึ่ง


 

อสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่คนส่วนใหญ่คุ้นเคยเป็นอย่างดี เพราะว่าเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ชัดเจนและมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆในแต่ละปี แต่หากเลือกที่จะลงทุนหรือซื้อสินทรัพย์ประเภทนี้ ก็จำเป็นจะต้องศึกษาค่อนข้างมาก เพราะว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงต่อการซื้อขายแต่ละครั้ง และมีค่าธรรมเนียมค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับสินทรัพย์เหล่านี้...

 

ทองคำ                   ค่ากำเหน็จประมาณ 2-3%

กองทุน(หุ้น)             ค่าธรรมเนียมการขายหน่วยลงทุน 1-2%

หุ้น                       มีค่าธรรมเนียมซื้อขาย 0.15%-0.25%

 

ในขณะที่การซื้อขายอสังหาฯแต่ละครั้ง มีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น โดยทั่วไป จะมีรายการค่าใช้จ่ายต่อไปนี้...

 

1 ค่าโอน จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน 2% ของ “ราคาประเมิน” ซึ่งโดยปกติจะแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและขายคนละ 1%

 

2 อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) โดยค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์นั้นคิดต่อเมื่อมีการถือครองทรัพย์ชิ้นนั้นไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี

 

3 ภาษีธุรกิจะเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) ในกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ของอากรแสตมป์ คือมีการถือครองมาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี (กฎเกณฑ์นี้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาฯ)

 

4 ในฝั่งของผู้ขายภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดเป็นรายได้ของผู้ขายโดยมีอัตราแตกต่างกันไปตามปีที่ถือครองและราคาของอสังหาฯ โดยสามารถดูรายละเอียดการคำนวณได้ตามลิงค์นี้

 

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht05.asp

 

หรือหากใครดูแล้วยังงงๆ อยากคิดตัวเลขเป๊ะๆ ก็สามารถคำนวณโดยใช้โปรแกรมตามลิงค์นี้ได้เช่นกัน

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp

 

5 ในฝั่งของผู้ซื้อ ถ้าหากมีการจดจำนอง ก็จะต้องมีค่าจดจำนอง 1 % ของวงเงินที่จดจำนองอีกด้วย

6 หากทรัพย์ชิ้นนั้นมีนายหน้าเป็นผู้ทำการตลาดแนะนำผู้ซื้อผู้ขายให้ ก็ยังต้องมีค่านายหน้าโดยราคาตลาดอยู่ที่ 3%ของราคาซื้อขาย

 

 

สมมุติว่า ทรัพย์ชิ้นหนึ่งราคา 2 ล้านบาท ถือครองมามากกว่า 5 ปี จะเกิดค่าใช้จ่ายในแต่ละฝั่ง ดังนี้

 

ผู้ซื้อ

ค่าโอน 1% (แบ่งคนละครึ่งกับผู้ขาย) 20,000 บาท

 

ค่าจดจำนอง 1% (สมมุติกู้เต็มวงเงิน) 20,000 บาท

รวม 40,000 บาท หรือคิดเป็น 2% ของราคาทรัพย์

 

 

ผู้ขาย

ค่าโอน 1% (แบ่งคนละครึ่งกับผู้ซื้อ) 20,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% 10,000 บาท

ภาษีเงินได้ (คำนวณด้วยโปรแกรมคำนวณ) 50,000 บาท

รวม 80,000 บาท หรือคิดเป็น 4% ของราคาทรัพย์

 

ยังไม่นับรวมค่านายหน้าที่เป็นค่าใช้จ่ายอีก 60,000 บาท ซึ่งทำให้ค่าใช้จ่ายในการโอนรวมๆสูงมากถึง 7% ของราคาทรัพย์ (หากผู้ขายรับภาระไว้ทั้งหมด)

 

สิ่งที่เราจะต้องทราบก่อนจะตัดสินใจซื้อคือ “เราวางแผนอย่างไรกับทรัพย์ชิ้นนี้” เพราะหลายคนที่ตัดสินใจไม่ชัดเจนว่าจะซื้อเพื่ออยู่ เพื่อซื้อมาขายไป หรือซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าให้ได้กระแสเงินสด ซึ่งเป้าหมายแต่ละแบบก็ทำให้เราวางแผนตัดสินใจแตกต่างกันไปด้วย

 

ในทุกวันนี้มีทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจอีกช่องทางหนึ่ง สำหรับผู้ที่สนใจแต่เรื่องผลตอบแทนที่ใกล้เคียง กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเรื่องของอัตราผลตอบแทนและความถี่ในการจ่ายกระแสเงินสด นั่นคือการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทุกวันนี้มีทั้งแบบลงทุนโดยตรงในกองทุนอสังหาฯเป็นแห่งๆไป หรือลงทุนทางอ้อมผ่าน กองทุนรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กองทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง) ซึ่งจะมีข้อดีคือมีค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ต่ำกว่า แต่ก็อาจจะมีข้อจำกัดที่เป็นเสน่ห์ของอสังหาฯคือการกู้มาเพื่อซื้อ หรือที่เราเรียกกว่า Leverage นั่นเอง

 

โดยสรุป การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน ก็ต้องนับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงอยู่ดี ราคาซื้อขาย อัตราค่าเช่า ก็สามารถขึ้นลงได้ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ดังนั้นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงได้ คือการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นสภาวะตลาด ทำเล รวมถึงค่าใช้จ่ายในการลงทุน และควรมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีเพื่อไม่ให้ทรัพย์สินกระจุกตัวมากเกินไปเมื่อเกิดสภาวะตลาดขาลงนั่นเอง

#THAIFA "รวมพลัง สร้างอนาคต"